Misstagen i tillbyggnadsprojekt är förutsägbara och möjliga att undvika om man känner till dem. En samlad genomgång av vad ett tillbyggnadsprojekt kräver hittar du i vår guide till tillbyggnad av hus.

Tillbyggnadsprojekt som havererar ekonomiskt eller tidsmässigt gör det sällan på grund av tekniska misstag i produktionen. De havererar för att beslut fattades i fel ordning, utan tillräcklig information eller under en tidspress som var onödig. Mönstret är konsekvent, och det är ett mönster som är möjligt att bryta om man känner till det.

Att budgetera utan markundersökning

Det vanligaste och dyraste misstaget i ett tillbyggnadsprojekt är att fastställa budgeten utan att ha undersökt grundförhållandena. En markundersökning kostar 10 000 till 25 000 kronor och tar en till två veckor. Utan den är grundarbetenas kostnad en uppskattning som kan avvika med 100 000 till 300 000 kronor om marken är sämre än förväntat. Det är ett risktagande som aldrig är rationellt eftersom kostnaden för att eliminera osäkerheten är liten i förhållande till den osäkerhet som elimineras.

Att sedan budgetera utan oförutsedd post förstärker problemet. En fastighet som är äldre, en tomt med okänd markhistorik och ett projekt som involverar öppning i bärande konstruktioner är alla faktorer som motiverar en oförutsedd post på 15 procent. Att ta bort den posten för att budgeten ska se bättre ut är ett av de vanligaste ekonomiska misstagen i större byggprojekt.

Att koppla in arkitekt för sent

Arkitekten involveras i många projekt först när det är dags att ta fram ritningar för bygglovsansökan, men det optimala är att involvera en arkitekt redan i idéfasen. En arkitekt som deltar tidigt kan bedöma vad som är möjligt utifrån detaljplanen, föreslå planlösningar som fungerar bättre och identifiera potentiella problem innan de blivit kostsamma att lösa. En arkitekt som kopplas in sent ritar det kunden bestämt och kan inte påverka de grundläggande besluten.

Att boka hantverkare innan bygglov vunnit laga kraft

Att boka en hantverkare för ett bindande startdatum innan bygglovet vunnit laga kraft är ett misstag som upprepas med bedrövlig regelbundenhet. Bygglov kan överklagas och handläggningen kan dra ut på tiden av skäl som inte är förutsägbara. En hantverkare som är bokad och klar att starta när ett överklagande inkommer skapar ekonomisk press, onödiga kostnader för ombokningar och i värsta fall ett projekt som startar utan giltiga tillstånd.

Att underskatta integrationen med befintlig bostad

Tillbyggnaden är sällan ett fristående projekt. Den ska kopplas till befintlig bostad via en öppning i en vägg, en trappa, ett gemensamt installationssystem och en fasad som ska se sammanhängande ut. De arbeten som krävs för den integrationen underskattas konsekvent i kostnadsuppskattningar och visar sig under produktionen. Att räkna in integration med befintlig bostad som en separat och tydligt kvantifierad post i offerten är ett krav som separerar noggranna kalkylaktörer från slarviga.

Att välja lägsta pris utan att kontrollera vad det täcker

En offert som är signifikant billigare än de övriga bör analyseras noggrant. Den är antingen ofullständig, kalkylerad med underdimensionerade tider, baserad på billigare material än specificerat eller prissatt av en aktör som planerar att ta igen skillnaden i ÄTA-arbeten. I ett projekt på 800 000 till 1 300 000 kronor kan en prisavvikelse på 10 procent representera 80 000 till 130 000 kronor, och det är ett belopp som är värt att undersöka noggrant snarare än att välkomna utan frågor.

Att underskatta integrationen med befintlig bostad

Tillbyggnaden ska kopplas till befintlig bostad via en öppning i en vägg, en gemensam trappa, ett sammanhängande installationssystem och en fasad som ska se enhetlig ut. Dessa arbeten underskattas konsekvent i kostnadsuppskattningar och dyker upp som ÄTA-poster under produktion. Att ha integrationen specificerad som en separat post i offerten, med tydlig beskrivning av vad som ingår, är ett krav som separerar noggranna kalkylaktörer från de som inte räknat klart.

Nästa steg

Vill du undvika de vanligaste fallgroparna i ditt tillbyggnadsprojekt?

→ Genomgång av riskerna specifika för din tomt och din fastighet

→ Specificerad offert med tydlig ÄTA-process och öppen kalkylstruktur

→ Projektledning med erfarenhet av tillbyggnad i norra Stockholmsregionen

Kontakta oss för ett platsbesök, vi ger dig en konkret bild innan du fattar beslut.